Mit dieser Frage wird der Welser Notar Philipp Fiala oft konfrontiert. Im gemeinsamen Gespräch mit den Parteien zeigt der Notar die Vor- und Nachteile der jeweiligen Möglichkeit auf und findet unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls die beste Lösung, das hart erarbeitete Vermögen an die nächste Generation zu übertragen.
Übergabe mit Rechten
Viele Immobilienbesitzer übergeben ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten an ihre Nachkommen und behalten sich bestimmte Rechte daran vor. Meist ist dies ein Wohnrecht, das dem Übergeber ermöglicht, bis zu seinem Tod wie bisher weiterhin im Übergabeobjekt zu wohnen, dort Besuche zu empfangen und auch Pflegepersonal aufzunehmen. Als Variante steht das Fruchtgenussrecht zur Verfügung, das den Übergeber über das Wohnen hinaus zur Vermietung berechtigt. Jedenfalls empfiehlt sich, den Übergeber mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot abzusichern, das auch meistens im Grundbuch eingetragen wird. Somit können die Übernehmer ohne Zustimmung des Übergebers das Objekt weder belasten noch veräußern.
Unerlässlich ist der Weg zum Notar, um den Schenkungs- oder Übergabevertrag rechtssicher in der Form des Notariatsakts abzuschließen. Diese höchste Form der österreichischen Rechtsordnung stellt sicher, dass die Vertragsparteien rechtlich umfassend aufgeklärt wurden und das Rechtsgeschäfts nicht übereilt abschließen.
Pflichtteile regeln
Im abzuschließenden Notariatsakt können gleichzeitig mit der Übergabe die Pflichtteilsansprüche der Nachkommen geregelt werden, damit in Zukunft kein Streit zwischen diesen entsteht. Der sogenannte Pflichtteil sichert dem Ehegatten und den leiblichen Kindern einen entsprechenden Teil am Vermögen des Verstorbenen.
Der Notar übernimmt auch die steuerlich optimierte Gestaltung des Rechtsgeschäfts. Momentan gibt es keinen Pflegeregress, der oftmals ein zusätzliches Argument für die Übergabe zu Lebzeiten war.
Solange die Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht wieder eingeführt wird, fallen bei der Übertragung derzeit lediglich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, die bei Übertragungen an nahe Angehörige stark begünstigt sind. Diese aktuell sehr vorteilhafte steuerliche Situation ist für viele ein Argument, die Übergabe jetzt vorzunehmen, sofern die Zeit reif ist.
Seit 2012 hat der Notar bei allen Überlegungen auch die Immobilienertragsteuer zu berücksichtigen, um ungewünschte Steuerzahlungen zu vermeiden.
Testament macht Sinn
Entschließt man sich, seinen Immobilienbesitz von Todes wegen zu übertragen, ist ein Testament unerlässlich. Mit dem Erbrechtsänderungsgesetz 2015 gelten seit Anfang des Jahres 2017 stark verschärfte Formpflichten bei der Erstellung einer letztwilligen Verfügung. Es empfiehlt sich daher dringend, dieses ausschließlich mit rechtlicher Beratung eines Spezialisten zu verfassen und beim Notar sicher verwahren zu lassen.
Nur so ist zweifelsfrei sichergestellt, dass das im zentralen Testamentsregister des österreichischen Notariats registrierte Testament im Todesfall rasch an den zuständigen Gerichtskommissär übermittelt wird und der Wille des Erblassers Durchsetzung findet.
Der zuständige Notar führt das Verlassenschaftsverfahren im Auftrag des Gerichts als sogenannter Gerichtskommissär durch. Den Erben steht es jedoch frei, den Notar ihres Vertrauens mit der Abwicklung zu beauftragen, was in besonderen Konstellationen ratsam sein kann. Es empfiehlt sich daher, die Regelung der Vermögensnachfolge nicht aufzuschieben und unter professioneller Beratung eine gut durchdachte Lösung mit geringer Kostenbelastung zu finden.